Jedno razítko, jedno řízení, jeden rok? Ani jedno se nenaplní, nevěří developer Soural
Poptávka po bytech po loňském propadu opět roste. Za tím stojí hlavně mírné zlevnění hypoték. Podle developera, zakladatele a majitele společnosti Trigema Marcela Sourala je bytů v Česku prostě málo. A víc se jich nestaví kvůli tomu, že celý povolovací proces třeba v Praze trvá sedm až deset let. Výrazné zkrácení této doby by přitom mohlo byty zlevnit o 10 až 15 procent, uvedl Soural v rozhovoru pro pořad Peníze a vliv Českého rozhlasu Plus.
Zaznamenali jste už, že opět roste poptávka po bytech v letošním roce?
Postupně se poptávka vrací a klienti k nám chodí čím dál častěji. My to registrujeme hlavně ze strany hypotečních bank, kam klienti chodí prvně, aby si zjistili, kolik zdrojů mohou utratit. A teprve potom, když to s jistotou vědí, tak si jdou vybrat a koupit daný byt.
Takže za vás se dá říct, že mírné zlevnění hypoték stojí za oživením poptávky po bytech v Česku?
Rozhodně ano. Hypotéky jsou klíčem rezidenčního trhu.
Když roste poptávka, tak to samozřejmě táhne nahoru i ceny. Ceny bytů přitom rostou i přesto, že už teď podle indexu Eurostatu, který srovnává vývoj cen bydlení proti roku 2015, máme za posledních osm let skoro nejrychleji rostoucí ceny bytů v Evropě. Jsme na druhém místě po Maďarsku, ceny u nás se za tu dobu víc než zdvojnásobily. Jak si to vysvětlujete? Co se tady na trhu děje?
Pravda je, že od roku 2015 do loňského roku ty ceny opravdu velmi vzrostly v procentuálním vyjádření. My se domníváme, že ta příčina je jenom jedna, a to, že je tu nedostatečná nabídka. Prostě čeho je málo, to je drahé. Pokud by se více stavělo a nabídka byla dvojnásobná, ne-li trojnásobná, ceny by se stabilizovaly a byly by dlouhodobě udržitelné. Ne-li že by někdy i klesly.
Jste si tím opravdu jistý? Protože někteří experti na bydlení zase říkají, že i když se třeba v některém období postavilo bytů více, tak stejně ceny neklesly.
V některém období… Tam záleží na tom, jak dlouhé to období je. Já tady hovořím o tom, že když si vezmeme například Prahu, což je asi největší trh v ČR, tak vidíme, že by se mělo ročně stavět 10 000 bytů, respektive prodávat a stavět. A v dnešní době se bytů prodává a staví tak 4000 až 5000. Myslíme si, že ta nabídka je takhle zabrzděna. Kdyby bylo na trhu 10 000 bytů, tak by cenová eskalace určitě nebyla. A kdyby nabídka byla takto udržována dlouhodobě, ne jenom v nějakém krátkém období jednoho nebo dvou let.
A je to opravdu jenom novými byty, tedy tím, že se byty nestaví, nebo i tím, že jsou prázdné byty, které už na trhu jsou? Jaká je vaše zkušenost? Máte i firmy, které mapují trh s byty. Je tu hodně prázdných bytů?
To je tvrzení určitých složek státu a řízení státu, že je tu spousta volných bytů. My si myslíme, že to tak není, že by to chtělo udělat analýzu mnohem důkladněji, například tak, jak se dělala, myslím, na Slovensku, tedy prostřednictvím elektroměrů a spotřeby elektřiny. U nás se to nechce udělat. Nevím proč.
Zvykli jsme si, že má každý vlastnit byt. To jinde není, říká šéf stavebního kolosu Vinci
Číst článek
Piráti to chtěli udělat v Praze, ale neprošlo to...
Pak bychom přitom všichni znali ta správná čísla. Dneska jsou to jenom odhady a ty odhady se tvoří z výstupu ze sčítání lidu, kde se primárně nezjišťuje to, kde kdo bydlí nebo jaké byty jsou obsazeny nebo nejsou, ale je to komplexní analýza o stavu české populace, české společnosti. Myslím si, že ta data nejsou úplně přesná. To je jedna věc. A ta druhá věc je, že je zvláštní, že například bytový trh v Praze obsahuje nějakých 600–650 000 bytových jednotek. Když si vezmete, co jsem říkal, že se tady staví a prodá ročně kolem 5000 bytů, tak to je jenom zlomek. Ale paradoxně tato nabídka nových bytů ovlivňuje ceny celého bytového fondu, takže se celý bytový fond dotahuje na ceny toho primárního trhu, tedy těch 5000 bytů. A to si myslím, že není správně.
A to se třeba v zahraničí neděje?
Nevím, ale myslím si, že by tady měla být mnohem větší segmentace bytového fondu, protože celoplošně v ČR, když budeme počítat jenom byty v bytových domech, tak asi 55 procent bytů je v panelové výstavbě. A to je úplně jiná kvalita než výstavba, která se realizuje v dnešní době, protože to, co se stavělo v 60., 70., 80. a i v 90. letech, rozhodně kvalitativně neodpovídá dnešním parametrům a normám.
75 razítek
To jsme asi zase na začátku. Tím, že je bytů málo, tak i tyto staré byty z paneláků mohou dosahovat takových cen. Proč se tedy staví tak málo bytů? Posloucháme to už asi 30 let, tak co jsme nebyli schopni změnit?
Je to zdlouhavé povolování staveb. Ono se nám to tady už cyklí hodně dlouho. Myslíme si, že už to trvá takových 10–15 let a všechno, co jde pozvolna, tak není pozorovatelné. On se pozvolna, od konce 90. let, ten proces výstavby začal brzdit, zpřísňovaly se předpisy, zpřísňovala se povolovací řízení. Dneska když chceme podat žádost o územní rozhodnutí tady v Praze, tak potřebujeme 75 razítek dotčených orgánů státní správy a samosprávy. To je nesmysl.
Od Nového roku letos platí nový stavební zákon. V červenci má začít platit i digitalizace stavebního řízení, k tomu se ještě dostaneme, ale opravdu se za tu dobu vůbec nic nezměnilo? Ani s tím novým zákonem, který měl usnadnit povolovací řízení?
Od Nového roku je sice platný nový stavební zákon, ale účinný je od 1. 7. tohoto roku. My na digitalizaci čekáme. Bylo slibováno, že to bude jedno razítko, jedno řízení, jeden rok. Myslím si, že ani jedno se nesplní, jako to bývá v naší zemi obvyklé. Nicméně pořád čekáme a věříme, že se něco zlepší. Ale zatím všechny signály nasvědčují, že tomu tak nebude.
A jak to teď probíhá, když říkáte 75 razítek v Praze, jak dlouho to tedy trvá? Stavíte v Praze i mimo Prahu, jak dlouhá je doba od projektu po dokončení?
Je takový krásný příklad. My dneska povolujeme stavbu v Praze 7 až deset let a následně ji stavíme dva roky. Kdysi před revolucí, před 89. rokem, to bylo naopak. Dva roky se povolovalo, deset let stavělo. To jsou taková ta nedostavěná sídliště, kdy se rychle postavily paneláky, ale nedodělaly se terénní úpravy kolem, zahradní věci, komunikace atd. Chodilo se v bahně.
Viděli jsme asi všichni film Panelstory...
Přesně. Dneska je to přesně naopak, ale lhůta výstavby se v podstatě nezměnila, protože my opravdu povolujeme sedm až deset let, což je šílené.
Developer oceněný za kulturu smí zbourat památku. Ministerstvo mu vyhovělo, i přes protest památkářů
Číst článek
A je to takto opravdu v průměru ve všech případech? Protože třeba Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků říká, že většinou jsou takto dlouhé lhůty, jen když je nutné změnit třeba i územní plán. Ale že jinak je to trochu mýtus, že by to bylo takto dlouho...
Ano, pokud je územní plán správně, tak to řízení trvá třeba pět až sedm let. Problém je v tom, že do toho zasahuje spousta dotčených orgánů správy, protože jsou nekoordinovaní. Vy, když musíte zkoordinovat 75 úřadů, kterým nezáleží na tom, aby vydaly koordinované stanovisko, a které lpějí na některých věcech jenom z podstaty věci a někdy jdou jejich vyjádření proti sobě, tak pak musíte celý ten proces absolvovat pořád dokola. A ta vyjádření pořád aktualizovat, koordinovat, atd.. A to je ten problém v celém povolovacím procesu.
Už jsme zmínili, že od července má být digitalizované celé stavební řízení přes nový portál stavebníka. Říkal jste, že moc nevěříte, že to bude opravdu fungovat, že to bude jedno razítko za jeden rok. Že načtete potřebné dokumenty a umělá inteligence projede projekty a bude hotovo. Proč jste skeptik?
Protože od 1. 7. má opravdu platit digitální podání žádosti o stavební povolení. Ale dneska máme začátek dubna a my stále nemáme k dispozici prováděcí předpisy, které by měly naplňovat dikci zákona, který je platný od 1. 1. letošního roku. A do dnešní doby ty prováděcí předpisy nemáme. Takže ani nevíme, jak máme pro to řízení připravit projektovou dokumentaci. Nevíme, v jakém rozsahu. Nevíme, co od nás bude ten úřad potřebovat, v jakých formátech. Ministerstvo pro místní rozvoj signalizuje, že by měli na konci dubna něco prezentovat na nějaké konferenci v Brně. Ale to je pozdě.
Cena? Posouváme se dopředu
Ano, ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš (Piráti) říká, že všechno bude, že vyhlášky aspoň za jeho resort jsou připravené. Tak uvidíme. Ale představme si tu utopickou situaci, že to bude fungovat. Říkal jste, že právě dlouhé povolovací lhůty zdražují ty stavby. Jak velký podíl mají lhůty v ceně bytů?
Kdyby to bylo, jako to mají, myslím, v Singapuru, tedy opravdu postavené tak, že všechny předpisy, parametry, zákony jsou v elektronické podobě a téměř celé to rozhoduje AI, kdy to podáte digitálně, systém to porovná s požadavky a za den vám řekne ano, nebo ne. Takže den versus pět až sedm let. Myslím, že by to odhadem zlevnilo výstavbu o 10 až 15 procent.
Pokud jde o ceny, podle indexu společnosti Deloitte byla minulý rok cena bytů v Praze 121 000 korun za jeden metr čtvereční. Vaše nové byty v některých projektech v Praze prodáváte třeba i za 200 000 korun za jeden metr čtvereční. Můžete rozklíčovat, co všechno tedy má na cenu vliv?
Samozřejmě, máte to stejné jako například u aut. Když si jdete koupit auto, tak to nejlevnější může stát třeba 300 000 korun a to nejdražší bude stát deset milionů. Což je velký rozdíl. A v čem je ten rozdíl? Pravděpodobně bude v technologii a ve vybavenosti toho auta, jak bude mít silný motor, jakou technologii budete mít uvnitř, bezpečnost atd.. A pak ještě nějaký design a budete platit i za značku. No a v bytové výstavbě je to to samé, buď byty budete stavět naprosto ořezané na limitní hranici zákonných požadavků, nebo je napěchujete technologií a tím, jak by se mělo podle mě dneska stavět. Máme tady Green Deal, ochranu životní prostředí, posouváme se prostě dopředu. Myslím si, že bychom měli stavět touto cestou. A pokud úplně naplníte tyto představy a využijete všechny moderní technologie, tak ta cena je pak samozřejmě jiná.
Takže to není vaše marže, těch 80 000 korun rozdíl proti průměru?
Ne, opravdu ne.
Už jsem zmiňovala Českou komoru autorizovaných inženýrů a techniků, podle její tiskové zprávy a slov šéfa komory se dá postavit na vlastním pozemku dům s byty tak, že cena potom vychází na necelých 60 000 korun za metr čtvereční, tedy asi 3,6 milionu korun za třípokojový byt. Dá se takto stavět?
Kdo to prosím řekl?
Česko nevzkvétá. Spíše než štika v rybníce jsme ten líný kapr u dna, říká prezident NKÚ Miloslav Kala
Číst článek
Šéf České komory autorizovaných inženýrů a techniků.
Ano. A co tímto číslem myslel?
Že se dá v Česku stavět dostupné bydlení, že to není tak, že nejde stavět za rozumné ceny. A také, že se nepředražují v Česku stavební práce, což často údajně tvrdí developeři.
Ono je strašně důležité sjednotit si ta čísla a to, o čem se hovoří. Pokud šéf České komory autorizovaných inženýrů a techniků vypustil číslo 60 000 za jeden metr čtvereční, tak jednak bych se zeptal, to je s daní, nebo bez daně? Jsou to stavební práce, nebo jsou to ceny včetně pozemku, včetně projekčních prací, včetně realitní činnosti? Včetně marketingu? Tak se ho zeptejte. Klidně mu ten pozemek někde najdu a budeme testovat, jestli to ten pán dokáže za tyto peníze postavit. Nedokáže. Nedokáže to v dnešní době postavit ani v Plzni, ani v menším městě, než je Praha. Je to nesmysl. Ptejte se odborníků, ptejte se nás, kteří to děláme. Každodenní chleba. My známe ty náklady, jak jsou tvořeny a z čeho se skládají. A opravdu je to nesmyslné číslo.
Radost z Černého
Ještě jedna věc k ceně. Spolupracujete s umělcem Davidem Černým, který vytvořil sochu ženy pro váš dům Fragment, což jsou nájemní byty v Karlíně. A teď se má angažovat i ve vašem připravovaném nejvyšším domě v Praze, kde má být opravdu pompézní vrak lodi. Jak se taková díla promítají do ceny a vyplatí se vám to? Vím, že je to trošku přízemní otázka, ale jsme v ekonomickém pořadu.
Všechno, co souvisí s výstavbou bytů, se promítá do ceny bytu. Tady bych začal z jiného koutu. Dneska přišla některá města s tím, že by měli developeři a investoři platit nějaké kontribuce za to, že vůbec něco staví. Ano, v pohodě. Kontribuce je možné odvádět. Ale kdo to ve finále zaplatí? Ta cena se projeví v nákladech výstavby a zaplatí to ve finále kupec, občan. Všechny tyto zlepšováky a výmysly, které dneska politici strašně rádi dávají na trh, jsou kontraproduktivní vůči té ceně. Nikdy cenu nemůžete tlačit dolů, když máte od města nějaké požadavky, že máte odvést další peníze na to, aby vytvořila infrastrukturu a dopravní stavby a další. To je přece povinností města. Developer navíc odvádí aktuálně 12 procent DPH z každého bytu. Když si vezmeme, že byt dneska v průměru stojí kolem devíti milionů, tak to je skoro milion. A ještě potom odvádí daň ze zisku.
A co tím chcete říct? Že pak nezbývá developerům na umělecká díla?
Ne. Já chci jenom říct, že největší developer a největší příjemce peněz z výstavby bytů je stát. Co dostáváme od státu? Dostáváme více úředníků, více razítek, komplikace v povolovacím řízení a to za ty obrovské peníze, které oni utrží. Když sečtu DPH a odvod na daních z příjmu právnických osob, tak stát má vyšší marže než my. My přitom jdeme do mnohem většího rizika než stát, který vybírá jenom daně na základě zdanitelného plnění. To je první věc. A pokud se rozhodneme zrealizovat projekt s uměleckým dílem a následně ten projekt prodáváme, tak samozřejmě, že se cena toho uměleckého díla projeví v nákladové ceně toho bytu jako takového. To přece jinak nejde, my nejsme příjemcem daní, jako je stát. My neumíme vzít prostředky z jiného šuplíku, my se živíme výstavbou bytů a všechny náklady, které generujeme a jsou v rámci té výstavby použité, tak se musí projevit potom v ceně.
Kdybyste měl říct nějaké procento tedy?
To je pokaždé jinak.
A vyplatí se to?
Ne.
Lidé nerozumí investování. Peníze mají v bance nebo se řídí heslem ‚do ničeho se nepouštět‘
Číst článek
Aha. Ale máte z toho radost?
Přesně tak. Zmiňovala jste bytový dům Fragment, který je na rozhraní Karlína a Invalidovny. Ano, tam jsme instalovali čtyři sochy. To není jenom jedna, ale jsou to čtyři sochy ve spolupráci s Davidem Černým. Nás to strašně bavilo. Je to krásné, je to super. Tam jsme tu cenu nepromítali do ceny bytů, protože jsme si celý projekt nechali ve vlastnictví. A teď ho pronajímáme.
Teď ho pronajímáte, ale ty nájmy jsou tam vyšší, než je průměr v Praze.
Nájmy jsou samozřejmě podstatně vyšší, ale je to dáno jenom tím standardem, který jsme tam zařídili. Standard je na úrovni pětihvězdičkového hotelu, přicházíte do bytu, který je kompletně vybavený, přicházíte s igelitkou a kartáčkem na zuby a bydlíte.
Vaše firma vlastní také dva skiareály na Monínci a v Rokytnici nad Jizerou, který jste koupil loni, takže v Rokytnici máte za sebou první lyžařskou sezonu. Právě skončila. Jaké to bylo z pohledu majitele? Letos zima nic moc…
Začátek té zimy byl úžasný. To jestli si pamatujete…
Sen o největším skiareálu
Přišel brzy.
Přišel brzy. Bylo to skvělé. Byli jsme nadšení z těch výsledků. Prosinec a leden byly opravdu dobré měsíce a pak to skončilo ze dne na den. My jsme zaregistrovali tuto zimu 74 lyžařských dnů a k tomu, aby to středisko profitovalo, potřebuje minimálně 100 lyžařských dnů. Ten měsíc tam chybí.
Nelitujete toho?
Samozřejmě že ne. To středisko jsme přebírali s tím, že víme, jaké jsou tam nedostatky. Je to velký areál, ale všechny sjezdovky má na jih. Není tam vyřešeno zasněžování, protože tam není dostatečný zdroj vody. My jsme si toho všeho vědomi a už příští zimu budou následovat vylepšování, která nám umožní i při tak špatné zimě, která byla loni i letos, abychom prodlužovali lyžařské dny k těm vytouženým sto dnům.
Ještě se v této souvislosti zeptám na jednu věc. Dočetla jsem se v jednom z vašich rozhovorů, že se zajímáte také o středisko v Harrachově, které doposud provozují lyžařské svazy. A ty se rozhodly ho prodat nebo pronajmout. Nevím, jaká je ta forma. Mohl byste ho propojit s Rokytnicí. Je tam nějaký posun?
Oni se ještě nerozhodli, ale hovoří se o tom v kuloárech těch svazů, že by chtěli udělat stejný model, jako je ve Špindlu a v Peci. To znamená dlouhodobý pronájem. Mělo se rozjet nějaké výběrové řízení, nerozjelo se, takže pravděpodobně se to asi odloží o rok. My už jsme avizovali, že bychom měli zájem si středisko Harrachov pronajmout, protože máme vymyšleno, jak by se dala Rokytnice s Harrachovem propojit lanovkou a udělat z toho největší lyžařské středisko v ČR. To by se nám hodně líbilo, protože Rokytnice jsou jižní svahy, Harrachov jsou severní svahy, tak by se to hodně dobře doplňovalo.
Třeba byste se pak dostali i na těch 100 dní lyžařské sezony...
Samozřejmě. Pak se s tím pracuje mnohem lépe, když tu orientaci máte na jih i na sever, to je pak nádhera.
